南京的彭先生反映，他2004年买的栖霞区阅江花园的期房。05年交付时每家要加1.36平米阳台放空调的地方，原合同上没有。另外跃层没有楼梯，没有楼梯就没有投影，没有投影就不应该算面积。他还认为飘窗不应该算面积。他说，他们反映到测绘局，省测绘局说，房产局不配合，房产局说，测绘局根本就没到现场。商品房建筑面积测量是一项技术性要求很高的工作，针对彭先生反映的问题省建设厅高度重视，责成南京市房屋产权处进行了现场测量调查。

　　依据《房产测量规范》中附录B1.1规定成套房屋的套内建筑面积由房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。彭先生所反映的阳台上设置空调机的位置应该算面积吗？南京市房屋产权处王爱晨科长：

　　王爱晨科长：阳台上有个空调机位，他说这个空调机位从名词上解释是不应该计算面积的。在测量规范上也确实有这个空调机位，不计算面积。这是2000年定的测量规范，定的比较早，那个时候的空调机位是个隔板，放在窗户下面，在阳台外面。他这个空调机位，根据业主自己提供的图纸上有一个阳台的大样图，大样图上的尺寸就是3米6，他的空调机位是包含在阳台里面的。现在的建筑形式比较多，我们所谓的空调机位就是安置设备的位置，现在有的利用阳台里面，有的在卧室窗户下面，有的高层为了安全利用专门砌了一个像阳台一样的东西放空调机，主要是外观设计上跟2000年已经发生很大的变化。而且他的设计图上很明确的就标注了阳台的尺寸，他的空调机位是在阳台范围里面的。

　　记者：也就是说这个空调机位是应该计算在阳台里面的。

　　王爱晨科长：是的，他是在阳台里面划了这么一块放了空调机位。这一块我们到现场去看了以后很明显它就是阳台。

　　《房产测量规范》中附录B1.2B套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。彭先生家上下层之间原先并没有楼梯，在他看来只是一个天井，为什么还要计算面积？南京市房屋产权处王爱晨科长表示界定此处是不是楼梯要看是不是连接上下层之间的唯一通道。

　　王爱晨科长：他所反映的这个越层实际上是最顶层上面连接平层的一个假层，人字形的一个假层。从设计图上来讲，平层和假层要相通必须要有楼梯。他们提出一点，在交付的时候楼梯没有建不应该计算。我们到现场查看以后，根据设计图，根据现场的情况，这个洞在这个地方实际上就是平层到假层的这么一个功能的楼梯作用，因为这个洞不存在的话，如果是景观，有其他地方可以上到这个假层的话，我们肯定是不算他的。但是他就唯一这个洞口，功能就是楼梯作用，不是楼梯的话就没有办法进入这个假层。另一个，房屋交付的时候没有这个楼梯，现在房屋交付的时候往往就是毛胚，他晓得建了这个楼梯以后产权人往往不会用，会把原来的楼梯砸掉。至于这个楼梯问题，我们给他讲这个洞从上下层面来将是楼梯，从连接上来讲他实际上也起到一个通道的问题，他必须存在。至于楼梯没有建我们建议他如果开发商在合同上没有标注楼梯自理的情况下验收的时候，第一让开发商必须建，第二如果不建开发商要有个什么说法。所以他不建不能意味着他功能就失去了。

　　  按照《房产测量规范》规定飘窗是不应该计入房屋套内建筑面积的，那么彭先生家的“飘窗”为什么被计算进了面积那？南京市房屋产权处王爱晨科长经过实地勘察发现，那一处用采光材料做成的围护是地坪的延伸，可以供人活动。

　　   王爱晨科长：飘窗在房产测量规范上面有明确的规定，飘窗不算面积。但是这个产权人他们所指的飘窗有南面的飘窗和北面的飘窗和两边山墙的飘窗。南面的飘窗肯定是飘窗，我们就没有计算面积。产权人他自己理解的这个飘窗实际上它不是飘窗。根据房屋设计图和现场情况，它并非是采光窗四周围护板的延伸，实际上它是房屋地面东西两头向外延伸，用采光材料在四周做围护。那个部位人可以正常活动，放沙发的。

　　记者：它的高度有多少？

　　王爱晨科长：高度在两米二以上，这个地方不是飘窗。

　　彭先生还询问出小区公共设施部分面积分摊是如何计算的？

　　记者：他们小区中有两栋楼里有消防间，他问为什么这也算他的公共面积？

　　王爱晨科长：所谓消防间在房产测绘面积在图纸上是按幢来计算的，就是这幢内的公用面积由这幢来分摊。他的这个消防在设计上没有明确是为谁服务的，而且每幢楼都是独立的，我就按幢来分摊。业主认为使用的时候是为全体业主服务的。我们测量肯定是在房屋竣工后，在取得质检以后进行测量的，如果房屋在使用后变化我们就没有办法更改他使用的用途，只能根据设计定性的用途来定性。还有个自行车库，他这幢楼的自行车库产生的面积没有给这幢楼业主所分摊，就是作为套内面积分摊其他面积。我们解释房产测量面积是按幢、按功能、按层逐步分摊的，他不存在交叉分摊，就是同等条件下的公有公用部位如何去分摊。他们提出这个自行车库有其他业主也摆自行车，但是从图上来看是有门和外界封闭的，是为本幢服务的。

　　南京市房屋产权处王爱晨科长向《政风热线》介绍，一旦产权人对房屋实际面积产生疑问可以直接找他们，他们会站在产权人的角度为大家考虑问题。

　　王爱晨科长：就到我们这个部门来。因为套型的原因容易让人觉得面积有疑义，这个比较多。产权人来了以后会申请复测，作为我们来讲，我们会站在产权人的立场上，主要维护他们经济上的利益，不主张申请复测。因为房产测绘一测就是一幢，单一住宅楼要划到一块六一个平方，费用比较高，带鉴定性的复测价格就更高。但是这个时候我们会要求业主把产权证带来，我们把计算机里计算过程、数据和成果给他看，把我们所量取的边长尺寸抄给他，告诉他怎么量，如果他量了以后发现边长尺寸相差比较大，这个时候他打电话来申请，我们是免费复测的。国家房产测量规范有一个允许的误差，有个公式，以一百平方带进去这个限差在0.6个平方。南京这个用的是2级标准是比较高的，一般城市用的3级就更大了。

　　采访完南京市房屋产权处王爱晨科长后，记者又和省建设厅房产处取得了联系，房产处的负责同志表示今后在商品房面积测量上面将会更加细化测量标准，统一省内测量的依据，各部门协调，维护广大购房者的权益。